棟上げ工程

　長らく意匠設計の仕事をしていますが、何度体験しても棟上げの姿を見たときは、感無量。組み上がった多くの柱・梁は化粧でそのまま室内に現しになります。そのため、極力木材同士の接合金物が視界に入らないように配慮しました。

　コンパクトながら在来木造の素朴な力強さを表現する架構になりました。

屋根工事、外壁工事、内装工事、設備工事…等々とあっという間に進んでいくので今後も気が抜けません。

基礎の鉄筋工事からコンクリートの打設の工程

今回の敷地は南北ともに道路があるため二方向道路に該当し、建ぺい率の緩和が適用されました。本来なら建ぺい率60%のところ70%で計画しています。10％お得。

数値上は敷地に3割余白ができてるはずなんだけど、こうしてみてみると割といっぱいいっぱいに建てる感じ。

今回は南北とも前面道路が幅員2メートル強ととても狭いのでそれに伴って道路斜線制限も厳しいものになります。建築物の高さを抑える必要があり、その解決策として1階に床下は作りません。

ベタ基礎の底盤の上に直接1階床の内装仕上げをして、床下高さ分、室内天井高の有効寸法を稼ぐ作戦です。

枯れた設計上のアイデアですが、狭小地での計画の際には非常に有効です。

I様 連棟形式 京町家 中古住宅 京都市右京区 ホームインスペクションをさせていただきました。

築年数不明の連棟形式の木造2階建ての京町家です。
所在地はJR円町駅にほど近いところです。クライアントはこの物件を購入された直後で劣化事象確認とリフォーム工事の方針を検討するのにホームインスペクションによる住宅診断を受けたいとのことでした。

ざっと見たところ複数回にわたって増改築がなされた形跡が見て取れました。増改築を行った際の接続部は床や壁にひずみが現れやすく、また雨漏りが起こりやすい傾向があるのでそのあたりを重点的に調べる必要がありそうでした。

耐震性についても心配されていましたが、連棟形式の物件の場合つながっている部分も含めて一体の建築物として耐震診断と補強計画をしなければならないため、ご所有の区画単独の計画では耐震性をアップする選択肢がほぼ無いことをご説明差し上げました。

過去の雨漏りの形跡が何カ所かみられました。前オーナーから雨漏り後、屋根の葺き替え工事によって雨漏りは起こらなくなったとお聞きになっているようなので、現在は雨漏りは止まっている前提で、慎重な経過観察をおすすめしました。

尼崎市東難波3丁目の住宅リフォーム-竣工写真撮影

阪神尼崎駅より北に徒歩10分強、静かな住宅地にある築40年ほどの一戸建て住宅のリフォームを設計し、工事が完了しました。
 オーナーさんのご要望に沿って賃貸住宅として魅力のあるように（かつローコストで）主に屋内に手を加えました。
 詳細は後日。
とりあえず本日は無事、竣工写真撮影が済みましてほっと一安心。

尼崎市内で賃貸住宅をお探しの方はぜひお問い合わせください。
南面角地3ＬＤＫ日当たり良好。

阪神杭瀬駅前のテナント賃貸物件の現地調査

これぞ駅近物件！

駅から徒歩5秒のテナント物件の改修のご依頼をいただきました。

設計で協働する増谷君とともに、現況の実測調査でした。

 この利便性の良さを活かしたアイデアを今から思いついていきます。
オフィス、店舗、住居などいろいろ使えそうです。

H社 中古住宅 奈良県生駒市 長期優良住宅化リフォーム推進事業用のインスペクションをさせていただきました

 インスペクションのご依頼をいただきました。
クライアントはリフォーム物件を設計施工でたくさん手がけておられるH社。

長期優良住宅化リフォーム推進事業用のインスペクションです。
今回は築30年超の木造一戸建て住宅に対して長期優良住宅専用の報告書の雛形を利用して増谷建築工房の増谷くんと共に手早く診断を進めます。

過去に大規模なリフォームが施された物件のようでなかなか故障の痕跡を発見しにくかったことと、今後全体的なリフォームを計画しているとのことで内外装の細かい劣化はあまりピックアップせずに水の漏れがないか、壁床のゆがみがないかを中心にインスペクション。
さすがに経年なりの劣化事象はありましたが今後の大規模なリフォームを前提としたインスペクションですので故障箇所はその際に解消されるでしょう。

Ｍ様 中古住宅 奈良県生駒市 インスペクションをさせていただきました

築50年を超えて収益物件として格安で売り出されていた木造2階建て物件です。

物件価格が安価な一方、ざっと見た感じの劣化も激しく購入の是非を検討する指針としてホームインスペクションによる住宅診断を受けたいということでした。

不動産業者様のチラシから元々平屋だったものを特段の補強や書類上の手続きをしないで2階部分を丸々増築したもの、と読み取れるため無理な荷重で架構にゆがみが出ていないかを中心に診断させていただきました。

調査結果は各所で床、柱の大きな傾きが見られました。

報告書をお渡しする際に、賃貸物件となるようにリフォームや耐震補強するにはかなりのコストがかかるであろうことをアドバイスさせていただきました。

室内の残置物が多く、内部の床、壁の調査に腐心しました。

Ｎ様 中古住宅 奈良県天理市 インスペクションをさせていただきました

木造2階建て築27年の住宅の購入を検討されていたクライアントからインスペクションのご依頼を頂きました。
　

前オーナーが注文住宅で建てられた趣が感じられ築年数の割にしっかりした作りのように感じられました。

内装の仕上げ材は多少の劣化が見られましたが、床下・小屋裏とも雨漏り水漏れの類の故障はなさそうです。

クライアントは購入後リフォームをお考えらしく、内装仕上げ材と設備を多少更新すれば今後も十分に長持ちしそうな印象です。

ほぼ定点撮影 しそうの家 新築工事

今年竣工した「しそうの家」

工事現場の移り変わりを動画にまとめました。

尼崎市の空き店舗の耐震改修とリノベーション－施主検査

竣工間近。
本日はお施主様、立ち会いのもと工事の仕上がり具合のチェックをしました。
お引き渡しにむけて工事がちゃんと出来ているか関係者一同現場で確認しながら意見交換します。
この物件は賃貸へのリノベーションですので特に想定される入居者目線で問題がないか見劣りするところがないかどうかを重点的にチェックしました。

照明器具も取付が終わり、内外装はほぼ完成。

バルコニーまわりをチェック中の図。

竪樋の裏側もしっかり塗装出来ているか点検鏡で確認します。

バルコニーの外壁にあった大きなヒビ割れもしっかり補修されていました。

工務店さんには何点かの手直し工事と追加工事をお願いして、4月23日のお引渡し予定です。

尼崎市の空き店舗の耐震改修とリノベーション4

今月はじめより足場・仮囲いの設置が施され、外壁の塗装工事にとりかかってもらっています。この改修工事も大詰めの時期。

before

 塗装前は数十年のあいだ風雪に耐えぬいてこんなにくすんだ状態の外壁でした。

after

ホワイトを選択したこともあって塗装後はみちがえるようにきれいになりました。仮囲いを取り外した時の見違えようが楽しみです。

尼崎市の空き店舗の耐震改修とリノベーション3

引き続き尼崎市東難波の物件の監理。

2階LDKは天井・壁のプラスターボード貼りもほぼ完了し、清潔感のある空間の様相が見えてきました。

1階個室は床面積も天井高もあまり大きくありません。ですので狭く感じないように天井の連続性を確保することで視覚的に広く体感できるようにしています。

1階のユニットバスの据付完了。

スペースが限定されているため戸建て物件にも関わらず集合住宅用の小型のタイプを採用しています。

大工さんは1階の水回りスペース中心に作業されていました。トイレの狭さをなんとかするのも今回の知恵の絞りどころです。どうなるかはこれからのお楽しみです。

尼崎市の空き店舗の耐震改修とリノベーション2

この物件の現場チェックへ行ってきました。
壁・床の下地の取り付けがほぼ完了して、間取りの感じが分かるようになってきました。
床面積自体は決して大きい家ではないので、体感的に空間の広がりを感じられるような演出を仕込んでいくことが設計テーマのひとつです。

某不動産仲介業者様 中古住宅 安堵町 インスペクションをさせていただきました。

木造2階建て築6年の住宅診断をしてきました。
こんな築浅での診断依頼は珍しいです。

目立ったいたみはほとんどありませんでした。

基礎の仕上げモルタルに細いひび割れが見られたくらいです。

あとは劣化しやすい水回りを中心に念入りに見ましたが前オーナーが丁寧につかわれていたのかチェックする箇所も少なく現地調査も短時間で終了することができました。

寝屋川市にてホームインスペクション実地研修の講師をしてきました。

大阪府寝屋川市のとある空き住宅を一日お借りしてホームインスペクションの実地研修を行いました。

　あいにくの雨でしたが熱心なホームインスペクターズ協会員さんにたくさんお集まりいただき、僭越ながら同じく近畿支部の妹尾さん、植村さんとともに講師を務めさせていただきました。

目視が診断の中心になりますので目に見える箇所の現象から内部の劣化事象を予測する方法など経験に基づいてお話させていただきました。
こうやって日々インスペクションについて研鑽する機会をつって”既存住宅の活用”という大きな社会問題に微力ながら具体的に関われるのはタイヘン意味の有ることと自負しています。

尼崎市の空き店舗の耐震改修とリノベーション

年初から兵庫県尼崎市のこの物件のリノベーション工事にとりかかっています。

宍粟の家以来のご縁、株式会社ARM Plusの植田氏の企画原案のもと増谷建築設計工房と設計監理で協働しています。

もとは40年ほど前に建てられた在来木造の酒店店舗兼用住宅だったものがここ数年はほぼ空き家のまま申し訳程度に荷物置き場として使用されていたものです。

また、過去の標準的な仕様で建てられているため現行の耐震基準に照らし合わせると架構が脆弱です。

物件を休眠させたままにしておくのは大変もったいない！ということで、今回オーナーさんからお話をいただいて、賃貸住宅への改修と同時に耐震性能もアップさせる計画です。

尼崎駅からさほど遠くない立地もあって、家賃収益の上がる物件によみがえることが期待できます。

外観Before

これらのBefore写真からも分かるように着工直後は長らく空き家に近い状態だったため内装の素材をはじめ各所に劣化が見られます。

1階Before

2階Before

2階Before

1階Before

入居していただくために耐震性能や設備の更新などのスペックUPと同時に「住んでみたい」と思ってもらえるよう感性に訴えかけられる計画を志しています。

どのように生まれ変わっていくのか工事の進捗が楽しみです。